Departamentos en el sector oriente rentan hasta 4,9% anual

 

Comprar un departamento para luego arrendarlo es una inversión que en promedio renta entre 4,1% y 4,8% anual en el sector oriente de la capital. Las viviendas de uno y dos dormitorios son las que presentan los mejores retornos, con un promedio de 4,8% y 4,6%, respectivamente. Así se desprende de un informe de la consultora BDO solicitado por “El Mercurio”, que analizó el rendimiento de casas y departamentos de las comunas de La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa, Providencia y Vitacura, considerando la oferta nueva disponible al segundo trimestre del año.

A juicio de Felipe Barros, jefe de Proyectos de Capitalizarme.com, las unidades pequeñas logran mejores rentabilidades porque el alquiler por metro cuadrado es superior al de formatos más grandes. “Como tienen una superficie menor, el total del arriendo es más pagable, lo que también hace que más personas puedan acceder a él y haya menos desocupación”, dice.

En Las Condes, por ejemplo, un departamento de un dormitorio, que en promedio vale 4.482 UF, se puede arrendar a 0,41 UF/m2. Con una superficie de 42,1 m2, son $5,6 millones de ingresos al año (unas 207 UF). Si se descuenta medio mes, bajo el supuesto de que se cambió de arrendatario, la rentabilidad alcanza a 4,4% anual. De mantenerse estas condiciones de mercado, la vivienda terminaría de pagarse en 21,6 años.

Sin embargo, es Ñuñoa la que registra los mejores rendimientos, específicamente en las viviendas de un dormitorio, con 4,9% anual, una rentabilidad que al contrastarla con el resto del mercado en altura es hasta 1,7 puntos porcentuales superior respecto del mínimo, mientras que comparada con el retorno más bajo del mercado de casas, la brecha es de 2,4 puntos. Lo cierto es que en Ñuñoa están las opciones de menor tamaño de la muestra, con un mínimo de 39 m {+2} . Dichas unidades cuestan, en promedio, 3.158 UF y se arriendan por 0,35 UF/m {+2} , es decir, al año se reciben $4,4 millones (164 UF). El socio de Real Estate de BDO, Nicolás Herrera, explica que en el desempeño de Ñuñoa influyen sus atributos de conectividad. “Con dos líneas de metro y próximamente una tercera, es de los lugares con mejor cobertura de transporte. Por lo mismo, los inversionistas pueden cobrar un precio mayor, ya que el arrendatario está dispuesto a pagar más por el ahorro que tiene en los tiempos de traslado”, apunta.

De todas formas, la rentabilidad que se obtiene al invertir en propiedades ha disminuido en comparación con el segundo trimestre de 2014, cuando el indicador superaba el 5% en ambas distribuciones. La lectura entre los expertos es la misma: la caída se debe por el fuerte aumento de la oferta. Según el registro de BDO, las alternativas disponibles de una habitación crecieron 5,5 veces en cinco años (de 295 a 1.650 unidades), y en las de dos el incremento fue de 3,7 veces (de 745 a 2.805).

Joaquín de la Rosa, gerente general de Fuenzalida Propiedades, agrega que Ñuñoa ha tenido un alza significativa de los precios de venta, lo que también afecta la ganancia final. “Ha habido un encarecimiento del suelo que se traspasa al valor de las viviendas, pero que no se puede transferir al arriendo”, dice. En el informe se detalla que mientras el alquiler en promedio no ha subido más allá de la inflación entre 2014 y 2018, el precio de venta creció entre 13% y 26% en las unidades de uno y dos dormitorios, respectivamente.

Unidades grandes con estadías más prolongadas

Aunque los inversionistas se enfocan en los departamentos chicos, hay algunos que apuestan por los de mayor tamaño, aunque el retorno anual es menor. Por ejemplo, en la distribución de tres dormitorios, el promedio del sector oriente es de 4,1%, en tanto que por comuna el rendimiento más alto está en Lo Barnechea, donde llega a 4,6%. Entre las unidades de cuatro habitaciones, la comuna con el mejor indicador es La Reina (4,5%).

“Si bien la rentabilidad tiende a ser mejor en formatos pequeños, hay que tener en cuenta que las estadías son más cortas. En las unidades de más dormitorios las personas suelen quedarse por años, mientras que si se trata de una vivienda chica, la permanencia es de seis a 12 meses”, dice Oscar Carles, corredor de Re/Max Mega.

Otra diferencia es cuando se busca arrendatario. En este caso, las propiedades grandes tienden a demorarse más en encontrarlo, advierte Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Propiedades. “Un inmueble de dos ambientes no debiera tardar más de 10 días en ocuparse, mientras que en los más espaciosos pueden pasar 20 días, un mes, o incluso más. Todo depende del precio”, concluye.

 

Fuente: El Mercurio