Los cambios que enfrentará la industria en los próximos años

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El metro, la renta residencial, la irrupción de los millennials , el surgimiento de proyectos mixtos y el continuo aumento del precio del suelo, son algunos de los cambios y desafíos que enfrentará la industria inmobiliaria residencial de aquí al año 2020, según proyectan los directores de AGS Visión Inmobiliaria, los arquitectos Rodrigo Aravena y Esteban González.

Uno de los primeros temas que estos profesionales destacan es que las continuas restricciones normativas, sumado al agotamiento del suelo en áreas clásicas inmobiliarias, permitirán la irrupción de nuevos barrios, desconocidos en el mapa de los inversionistas inmobiliarios, destacándose Plaza Zañartu, al sur del Estadio Nacional; los bordes de Franklin; el entorno de la nueva estación de Metro Cerrillos, y Macul sur, en el corredor poniente de Avenida José Pedro Alessandri.

“Estos sectores emergentes, que son los relevos de los barrios más centrales de la ciudad, aparecerán con fuerza en el ´mapa de los compradores´ como buenas opciones para vivir, ya que poseen todas las condiciones para consolidarse como polos inmobiliarios debido a su centralidad, conectividad de transporte público, áreas verdes y equipamientos y, algo fundamental, condiciones normativas favorables para edificar”, indica Rodrigo Aravena.

Para Esteban González el efecto de las líneas 6 y 3 de Metro se verá de forma progresiva y solo en aquellas estaciones que se ubican en un entorno con condiciones normativas y residenciales aptas para desarrollo de proyectos. “Excluyendo de este efecto aquellas zonas donde ya se observa una dinámica inmobiliaria, las estaciones que se observan más apropiadas para permitir el desarrollo de proyectos son Línea 3, focalizándose en las estaciones Conchalí, Plaza Chacabuco, Hospitales, permitiendo además una nueva oleada de proyectos en Independencia, tras la modificación normativa de 2014, y Línea 6, en que el desarrollo va a estar focalizado en estaciones Estadio Nacional, Biobío y Cerrillos”.

Nueva generación

La nueva generación de proyectos es, a juicio de estos arquitectos, otro eje que marcará a la industria. En este tema, la renta residencial y la irrupción de los millennials tienen un papel relevante. Otro factor que incide en dicha tendencia es el alza constante en los precios de venta de los proyectos, lo cual no fomenta su adquisición por parte de este grupo. “Asimismo, los millennials privilegian vivir en áreas centrales de la ciudad, cercano a todos los servicios y equipamientos”, indica Aravena.

Al respecto, comenta que la renta residencial funciona con un operador institucional y se hace del patrimonio completo del edificio, así se puede diseñar desde un origen un proyecto pensado en sus usuarios finales, semihabilitados en algunos casos y con más equipamientos y con una administración más eficiente y centralizada.

Por su parte, González destaca la irrupción de los proyectos mixtos o de segunda generación, donde la rentabilidad está asociada a un “mix de productos” que, de forma conjunta, generan una suma positiva. “En concreto, en un solo edificio se mezclan departamentos, oficinas y comercio, con accesos y espacios comunes diferenciados, pero con un concepto arquitectónico integrado que en muchos casos incluyen conceptos de sostenibilidad y eficiencia”,

Para estos arquitectos, el surgimiento de los “guetos verticales” como productos inmobiliarios que densificaban de forma extrema la ciudad, han generado un proceso de reflexión en la industria, en que se deberá privilegiar una “densidad equilibrada”, que rentabilice la inversión pública en infraestructura y, al mismo tiempo, permita que la ciudad se comporte como un “cuerpo vivo”, donde las eficiencias urbanas se generen de forma natural.

Precio del suelo

Los directores de AGS Visión Inmobiliaria estiman que nada detendrá el alza del precio del suelo urbano en Santiago. “El aumento del valor de las viviendas tiene dos tendencias claras: la creciente escasez de terrenos para edificar viviendas en altura y la emigración a los ´nuevos´ mercados. La densificación de la ciudad exige el continuo agotamiento del suelo urbano, especialmente aquel que posee condiciones normativas aptas para edificar y que, además, posee centralidad metropolitana”.

Por contraparte, agregan, el crecimiento vegetativo de la ciudad, la migración, la atomización de la familia, el incremento del PIB y otros factores, han hecho crecer fuertemente la demanda de vivienda de bajas superficies. “Al observarse una limitación en la oferta en comunas del sector oriente con planos reguladores más restrictivos, la demanda si bien no desapareció, se ha comenzado a trasladar a aquellas zonas que les permitan estar relativamente cerca o que cuenten con condiciones aspiracionales cercanas, produciendo mercados alternativos”.

De esta manera, algunos sectores de Ñuñoa están acogiendo a las personas que desean vivir en Providencia; La Cisterna está creciendo por lo caro que se ha vuelto San Miguel y Estación Central o San Joaquín se han vuelto sectores inmobiliarios atractivos debido a lo costoso que se ha transformado comprar o arrendar en Santiago Centro.

Señalan que otro aspecto que hay que analizar es el factor normativo-geográfico. “Todos sabemos que ´Santiago Metropolitano´ se encuentra en un contexto geográfico limitado. A dicha oferta restringida se le debe adicionar las normativas urbanas que regulan el crecimiento urbano por extensión y densificación. ¿Pero qué pasa si se restringe y reduce dicha oferta virtual de metros cuadrados edificables producto de congelamientos y modificaciones? En un contexto de demanda normal solo puede subir el precio”, afirman.

Por último, destacan que el mercado se prepara para la futura puesta en marcha de la “ley de aportes al espacio público”, que si bien es positiva para el desarrollo de las ciudades, es otro factor de alza de los productos finales que saldrán al mercado, complejizando aún más el acceso a la vivienda para la clase media.

 

Fuente: El Mercurio