La Reina lidera alzas de precios de departamentos nuevos y en tres años m2 sube 39%

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La Reina es la comuna de la capital donde más ha subido el precio de los departamentos nuevos en los últimos tres años, considerando el valor por metro cuadrado m2. Según un sondeo de Colliers International Chile, el incremento en dicha zona es de 39%, al pasar de 60,9 UF/m2 a 84,6 UF/m2. Le siguen La Florida, Huechuraba, Macul y Ñuñoa, todas con alzas sobre el 20% entre el tercer trimestre de 2015 y el mismo lapso de 2018.

Para Rodrigo Lyon, gerente comercial de Actual, el caso de La Reina no se explica tanto por un alto número de ventas en los últimos tres años, sino por la escasez de suelo disponible para albergar nuevas obras. “El precio no ha sido empujado por la demanda, porque no es que todo el mundo quiera vivir ahí. Sin embargo, hay tan pocos paños en las zonas atractivos que los proyectos no son muchos y los que hay, tienden a encarecerse”, explica.

A juicio del ejecutivo, el mismo fenómeno ocurre en Huechuraba, que subió más de 10 UF/m2 en el período analizado, detallan en Colliers. En el informe inmobiliario de GfK Adimark, correspondiente al tercer trimestre de 2018, se señala que en La Reina hay 13 edificios con oferta nueva y que en promedio transan al mes 2,4 unidades. Mientras en Huechuraba son 11 desarrollos, con 1,9 viviendas mensuales vendidas.

En Huechuraba, además, se ha visto una sofisticación de la oferta, cree el consultor del área de Estudios de Colliers, Juan Manuel Hornauer. “En el sector de La Pirámide así como por Pedro Fontova hay proyectos con valores altos y con buena vista que apuestan a familias jóvenes”, asegura.

Las otras comunas con alzas significativas -Ñuñoa, La Florida y Macul- tienen como denominador común su mayor oferta. Todas tienen más de 2.200 unidades nuevas y en Ñuñoa la cifra, incluso, supera los 5.600 departamentos, según GfK. “Están bien consolidadas y existe una gran demanda por vivir en esos lugares. Los desarrolladores prefieren apostar por zonas donde hay un alto interés por comprar”, dice Hornauer.

Lyon destaca también el efecto “rebase”, por las restricciones normativas en el centro y San Miguel. “En los últimos tres años todas las inmobiliarias se han ido a Ñuñoa, La Florida y Macul, porque son los lugares que van quedando con posibilidades de construir en altura, con buenas conexiones y servicios. La demanda por terreno ha hecho que suban los montos finales de venta”, explica el ejecutivo.

Hornauer coincide con el diagnóstico y destaca la reconversión urbana que se ha generado en las cercanías al eje Vicuña Mackenna, en el trayecto que pasa por esas tres comunas: “Hemos visto mucho interés por vender paños industriales para levantar edificios, lo que genera un encarecimiento de los paños”.

De todas formas, el director de RVC Juan Armando Vicuña prevé que el dinamismo inmobiliario se tenderá a concentrar en La Florida, ya que en los últimos meses tanto Macul como Ñuñoa han limitado sus alturas en varios sectores. Según Colliers, La Florida es la que presenta la mayor alza de esas tres, al pasar de 42,2 UF/m2 a 53,1 UF/m2.

San Bernardo Sube menos de 1 UF/m²

En el otro extremo, las cinco comunas que menos han subido en sus precios son San Bernardo, San Miguel, Lo Barnechea, Recoleta y Pudahuel, según Colliers. La que registra el incremento más moderado es San Bernardo, que en tres años pasó de 36,1 UF/m2 a 36,9 UF/m2. “Es una zona alejada, lo mismo que Pudahuel, por lo que genera poco interés inmobiliario”, reconoce Vicuña. Lo cierto es que en San Bernardo hay solo seis proyectos en oferta, mientras que en Pudahuel son la mitad, de acuerdo a GfK.

Recoleta, a pesar de su cercanía al centro, tampoco tiene atractivo, advierte Vicuña. “Casi no hay oferta porque tiene mala calidad de equipamiento urbano”, dice.

En Lo Barnechea ocurre el fenómeno contrario: hubo un exceso de interés por parte de los desarrolladores, coinciden los actores de la industria. “Se construyó una cantidad importante de edificios en torno al mall Portal La Dehesa, por las calles El Tranque, El Rodeo y La Dehesa, por lo que las ventas han quedado estancadas y no hay espacio para subir mucho el valor”, explica Hornauer. Según GfK, los 55 proyectos de la comuna promesan en promedio menos de un departamento mensual cada uno. Hay 1.064 de estas viviendas nuevas en el mercado, de las cuales solo se han logrado colocar 106 durante el tercer trimestre de 2018.

El caso de San Miguel no se explica por ninguna de las causas anteriores, pues tiene una oferta significativa -79 torres y sobre 3.500 unidades-, y una demanda dinámica, con 1.064 inmuebles vendidos, a un ritmo de 4,6 transacciones mensuales promedio en cada edificio nuevo. Para Lyon, que los precios no hayan subido más de un 9% en el trienio, se debe a que en el sector más atractivo de la comuna ya no es posible generar unidades pequeñas. “En la zona de El Llano Subercaseaux, que es donde todos quieren estar, solo hay espacio para hacer departamentos grandes por la normativa. Lo que queda para construir está casi en la periferia de San Miguel”, señala.

Hornauer agrega que hacia el suroriente de la comuna han ingresado proyectos enfocados al mercado del subsidio, lo que tiende a contrarrestar cualquier alza de precios a nivel comunal. “La zona de El Llano sigue subiendo en plusvalía, pues tiene buen equipamiento y conectividad”, concluye.

 

Fuente: El Mercurio