Ñuñoa concentra oferta de deptos que se verían favorecidos por nuevo beneficio del IVA

 

Casi la mitad de la oferta de departamentos de entre 4.000 y 6.000 UF en el Gran Santiago, con plazo de entrega en 12 meses o más, se concentra en Ñuñoa (49%). Según un sondeo de Tinsa Chile, en esa comuna hay 4.570 de estas unidades, de las cuales 4.127 tienen entre 40 y 80 m2 de su superficie. Le siguen Las Condes, que acapara el 16% de este mercado, y más atrás, La Reina y Providencia, con 6% y 5%, respectivamente- Así, tres de cada cuatro de los 9.414 inmuebles nuevos en altura en dicho segmento se emplazan en el sector oriente de la capital.

En las casas, las opciones en este rango de precios que van a recepcionarse a partir de agosto de 2019, se concentran en Puente Alto, La Florida y Colina. Entre las tres zonas agrupan el 64% de las 3.471 unidades entre 4.000 y 6.000 UF en oferta, es decir, 2.207 unidades. En cada comuna, una de cada tres tiene mas de 100 m2.

Todos estos proyectos inmobiliarios cobran especial protagonismo después del anuncio del Gobierno en materia tributaria, ya que, entre otras iniciativas, el proyecto de ley contempla ampliar el rango de las viviendas que pueden descontar parte del IVA de sus costos de construcción de 2.000 UF a 4.000 UF. Y justamente los inmuebles que podrían acceder a este nuevo beneficio tienen un valor de venta al público de entre 4.000 y 6.000 UF aprox.

“Levantar un edificio representa entre 50% y 60% del presupuesto total, pues también hay que considerar el terreno, los profesionales detrás del proyecto, el marketing y los intereses bancarios. Todo eso se va sumando hasta llegar al precio final”, explica Vicente Dominguez, Director de ADI. 

El informe de Tinsa consideró proyectos a los que les queda un año o más de construcción, pues la exención no se hará efectiva en desarrollos que actualmente cuenten con entrega inmediata o estén próximos a terminar, dado que para que la norma comience a regir, debe ser aprobada por el Congreso, trámite que podría tardar meses.

De todas formas, Pablo Arentsen, gerente de Exxacon, cree que las comunas que concentren la oferta futura  de 4.000 a 6.000 UF van a seguir siendo las mismas de hoy. “El cambio debiese ser más bien leve y no vemos que se pudiesen producir nuevas oportunidades de mercado solo por este efecto”, dice. Según los datos de Tinsa, en Santiago hay 17 comunas que tienen departamentos en ese tramo y otras 15 con casas.

Cambios no garantizan que bajen los precios

La medida del Gobierno busca impulsar las ventas inmobiliarias en los estratos medios de la población. “Normalmente se habla de viviendas para sectores medio en un tramo de 1.800 a 4.000 UF, pero hay bastantes viviendas en la frontera, hasta llegar a las 5.000. Ya pasado las 6.000 UF podemos decir que es un sector medio alto”, señala Domínguez.

El descuento del IVA podría traducirse en una rebaja de entre 3% y 6% en el precio de venta, coinciden distintos desarrolladores. Pero Fabián García, de Tinsa, no cree que este beneficio se refleje en la tarifa final. “Los proyectos con los valores actuales tienen buenas velocidades de venta, no tienen motivos para bajarse, pues poseen el precio que el mercado está dispuesto a pagar por ellos”, asegura.

Rodrigo Lyon, gerente de ActualCorp, reconoce que pueden haber zonas donde no haya cambios significativos, aunque subraya que las comunas con mayor oferta serían más sensibles al ajuste. “Si el mercado es más competitivo, debieran bajar los precios, como es el caso de Ñuñoa, que hoy está con muchos departamentos”, prevé.

Por su parte, Domínguez asegura que lo más probable es que esto ocurra en todos los segmentos. “Si están todos los oferentes con buenas velocidades de venta, probablemente no va a pasar nada, pero habiendo uno o dos que tengan interés por acelerar su demanda, van a hacer rebajas, y eso es habitual que ocurra”, señala.

De todas formas, Arentsen aclara que la exención del IVA debiera reflejarse solo si los otros factores que determinan el precio se mantienen constantes: “En el mercado de hoy esto es muy poco probable, principalmente por el aumento de precio del suelo, debido a la escasez de terrenos para desarrollar nuevos proyectos, sumado a los cambios en los planos reguladores de varias comunas”. A su juicio, las crecientes restricciones normativas podrían empujar al alza los precios con más fuerza que el efecto a la baja de la reforma.

García estima que de aprobarse la nueva disposición tributaria, esta permitirá, en la práctica, contener los valores ante eventuales alzas. “Finalmente ese es el impacto positivo en el mercado de cara al consumidor, que no va a pasar como ahora que se cotiza en blanco y un departamento cuesta 5.000 UF, y al año siguiente está rozando las 7.000 UF. Esos incrementos tan altos ya no se van a ver”.

Más proyectos y llegada de inversionistas

De aprobarse el beneficio tributario, otro efecto que podría generarse en el mercado es el aumento en el número de desarrollos en este rango de precios. “Esta es una medida reactivadora que va a permitir que proyectos que antes no eran rentables ahora sí lo sean”, indica Lyon. Eso sí, Luis Valdivieso, director ejecutivo de Napoleón Gestión Inmobiliaria, subraya que el IVA es un factor, pero no es el único para impulsar la oferta. “También influyen el desempleo y las condiciones crediticias de los bancos, entre otros”, dice.

Lo que podría pasar es que haya iniciativas que retrasen su puesta en marcha hasta que se haga efectivo el cambio. “Cuando se acerque el momento de aplicar la ley, habrá un período en que los desarrollos preferirán esperar salir para tener mejores rentabilidades”, comenta García. Lo cierto es que van a convivir en el mercado de unidades con y sin IVA. “En este escenario, es dificil que haya una rebaja a los productos ya terminados, que compiten con las unidades en blanco o verde que sí tienen la rebaja tributaria aplicada. Si alguien quiere una unidad lista, tendrá que pagar más”, afirma Dominguez.

Por otra parte, Arentsen cree que el inversionista podría ganar protagonismo en el segmento sobre los 4.000 UF, ya que hasta ahora se ha concentrado bajo las 3.000 UF. Lyon tiene el mismo diagnostico: “Van a mejorar las rentabilidades porque los arriendos no debiesen moverse con esta medida, pero sí el costo de compra”.

 

Fuente: El Mercurio