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Ante un escenario económico negativo, en donde la guerra comercial entre Estados Unidos y China está afectando directamente a Chile, el sector inmobiliario se muestra fuerte. En el primer semestre de 2019 ha existido un considerable movimiento en términos de transacciones de activos inmobiliarios y el segundo semestre debería seguir de la misma forma, motivado principalmente por el interés de los propietarios por vender en este período dado que los activos van al alza; es una buena instancia para desprenderse de los mismos.
Por el lado de los inversionistas, y a pesar de los altos precios, sigue siendo una muy buena opción de compra, esto gracias a que las tasas de financiamiento se encuentran a niveles históricamente bajas, permitiendo spreads muy atractivos. Los tipos de financiamiento en la inversión inmobiliaria se han desplazado desde los hipotecarios y el leasing hacia los bullet y bonos, que han permitido alcanzar tasas de interés nunca antes vistas en este rubro (han llegado hasta bajo el 2% en algunos casos), y a la vez entregar mayores dividendos.
Concretamente, podemos observar que el sector inmobiliario se ha visto beneficiado dado que los inversionistas ven en los activos de real estate un refugio donde pueden obtener rentabilidades en UF, protegiéndose del riesgo inflacionario, más un spreads que es atractivo dada las bajas tasas de interés de financiamiento y que apoyan este tipo de inversión.
Desafíos para Chile
Sin embargo, el mercado inmobiliario chileno presenta desafíos importantes ante la escasez de oficinas y vacancias históricamente bajas, obligando a buscar otras alternativas que sean igual de atractivas, como es el multifamily. Lo anterior se debe a varias razones: lo primero es un alza en los precios de las viviendas, aumento en los tiempos de traslado y bajo crecimiento de la masa salarial; todos factores que han sido clave para frenar o al menos postergar la adquisición de un bien raíz.
Sumado a lo anterior, las nuevas generaciones en especial los “millenials” -que en 2020 representarán el 50% de la fuerza laboral a nivel mundial-, tienen un concepto distinto sobre la vivienda y es que esta es percibida como algo temporal, privilegiando la flexibilidad para moverse por distintas ubicaciones según la proximidad a sus lugares de trabajo, sea dentro de la misma ciudad como en otras regiones e incluso otros países.
Modelo multifamily
El concepto de multifamily hace referencia a edificios residenciales como activo de inversión, enfocados en su totalidad para renta y bajo la propiedad de un solo dueño, algo muy similar a lo que ocurre hoy en día con los edificios de oficinas. La mayor ventaja de este modelo radica en una gestión centralizada, tanto en temas de mantención como de servicios adicionales, lo que genera una mayor optimización de recursos y facilita un mejor “envejecimiento” del activo.
Si bien en Chile este es un modelo que está dando sus primeros pasos, en el extranjero este mercado está consolidado; por ejemplo en Estados Unidos representó hace unos años un 27% de la inversión total inmobiliaria, construyéndose más de 380.000 unidades destinadas a renta residencial. En Chile, en tanto, este tipo de activo de inversión es relativamente nuevo y se ha concentrado, mayoritariamente, en las comunas de Santiago e Independencia, con 35 proyectos en funcionamiento. A su vez, existen nuevos proyectos a desarrollarse en la zona oriente, buscando diversificar el mercado a nuevos segmentos. En los próximos cinco años se espera que pueda crecer hasta los 100 proyectos.
Este nuevo modelo de inversión obedece a dos causas. La primera es la estabilidad del mercado inmobiliario y que asegura un marco de reglas para invertir, lo que fondos internacionales e inversionistas institucionales han podido comprobar directamente. El segundo punto es la escasez de terrenos aptos para el desarrollo de nuevos edificios de oficinas siendo muy pocos los edificios de este tipo que están disponibles para la venta. Esto ha motivado a los inversionistas a buscar otras opciones de inversión inmobiliaria, siendo la renta residencial uno de los principales focos de atención.
Por Javier Pinochet, Capital Markets Director de CBRE.
Fuente: El Mercurio
