Restricción a planos reguladores ha bajado a la mitad los metros construibles en Santiago

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El reciente análisis de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) sobre acceso a la vivienda en Chile, evidenció el impacto que han tenido las modificaciones a los planos reguladores comunales en el alza de los precios de casas y departamentos.

Aunque el cambio a las normativas comunales -principalmente reduciendo alturas- no impactó directamente, desde 2013 se ha acentuado la restricción a la densificación, lo que está incidiendo en el aumento del valor del suelo, que a su vez, explica alrededor del 50% del alza de los precios en el período.

El consultor del área de brokerage de Colliers International, Reinaldo Gleisner, explica que con los cambios a los planos reguladores, ha disminuido tanto la densidad como la constructibilidad promedio a la mitad.

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“Si antes yo podía construir en promedio cuatro metros de vivienda por un metro de terreno, hoy día no puede ser más que dos metros de vivienda por uno de terreno. Hay una contradicción en que se requiere más viviendas y falta terreno, pero además estoy haciendo artificialmente escaso el terreno en relación a la norma que había antes”, explica.

Un ejemplo de ello es lo que ocurrirá con la entrada en vigencia del nuevo plan regulador de Ñuñoa, donde además de disminuir la constructibilidad, disminuye notoriamente el número de viviendas que se pueden levantar sobre la superficie útil.

Esto último se da porque con las restricciones también sube el metraje mínimo construido, pese a que en muchas ocasiones no se condice con la demanda del lugar.

“Por ejemplo, en Ñuñoa, si en la zona que topa con Avenida Vicuña Mackenna con la normativa antigua se pueden hacer 833 viviendas de 45 m2 cada una, con la nueva se podrán construir 400 viviendas de 75 m2 cada, pero dado que no puedo vender esos departamentos, pues no existe una demanda, tengo que hacer 400 de 45 m2. La conclusión entonces es que puedo construir menos de la mitad de las viviendas”, dice Gleisner.

Esto se condice con los datos levantados por el estudio de arquitectos de Iván Poduje, Atisba, que revela que las comunas que históricamente han tenido mayor dinamismo en la Región Metropolitana, son las que han sufrido los mayores ajustes en los planes reguladores.

En un grupo de 14 comunas analizadas, si con las regulaciones vigentes se pueden levantar 412 mil departamentos, antes se podían 828 mil.

Por ejemplo, Conchalí disminuye cerca de 70%, lo que se traduce en que si antes cabían según el plan regulador, descontando zonas consolidadas, 59.667 departamentos, con la nueva normativa sólo se pueden construir 15.824. Le sigue Estación Central, que ha pasado de 71.378 a 17.148, Quinta Normal con 80.677 a 61.522, y Santiago centro con 183.061 a 37.256.

Los precios a nivel país han crecido un promedio de 8% anual la última década, y este año la tendencia se ha profundizado, llegando a un incremento de 9% anual, explican desde Colliers.

 

Fuente: DF

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