‘Las comunas del sector oriente de Santiago poseen atributos bastante distintivitos del resto de la ciudad. Concentran muchos servicios como educación, salud, comercios y oficinas, lo que conlleva a un nivel de cercanía de las personas con sus lugares de trabajo o de estudios de sus hijos, permitiéndoles trayectos más cortos.Desde lo urbano, cuentan con espacios más ordenados y con mayor dotación de áreas verdes. Por el lado de la oferta inmobiliaria, destaca por ofrecer viviendas más grandes y con mejores terminaciones’, describe Luis Fuentes, director del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica.

Hoy este sector de Santiago registra un considerable ajuste en los valores de los arriendos. Un análisis de la plataforma inmobiliaria Toctoc muestra cómo se han comportado los precios de los arriendos en el Gran Santiago, comparándolos con el peak de la pandemia y antes de ella. Vitacura, Lo Barnechea y Las Condes muestran importantes alzas, sobre todo en departamentos de mayor tamaño.

Factores hipotecarios

El economista Tomás Flores cree que lo estaría incidiendo en los nuevos valores de los arriendos –como en otras comunas también- es el escenario de tasas y plazos de créditos hipotecarios, que pone más trabas a las personas que quieren adquirir una propiedad, presionando la demanda por arriendos. ‘Los bancos limitaron los años de financiamiento. También las tasas se han más que duplicado. Al cerrarse la puerta, ahora las personas prefieren arrendar’, describe. En el caso de las comunas del sector oriente, Flores suma el hecho de que otros prefieren desplazarse allí dadas las buenas condiciones de vida que ofrecen para realizar el teletrabajo.

‘También hay mayor seguridad, que es algo que hoy se valora bastante. Y tienen amplia disponibilidad de bienes públicos y privados’, menciona. Concuerda Nicolás Herrera, subgerente de estudios inmobiliarios y territoriales de la plataforma inmobiliaria Toctoc. ‘Hoy los arriendos están por debajo del pago de un dividendo. Arrendar es una alternativa mucho más económica y que no exige ahorro de un pie. Un arriendo de un departamento de un dormitorio y un baño en Las Condes, con una superficie promedio de 39 metros cuadrados, cuesta $500.000. Una unidad similar en venta cuesta 4.630 UF, requiere un pie de $28.500.000 y el dividendo mensual queda en unos $915.000’, calcula. Otra variable es el estatus económico de las personas que privilegian vivir en esta comuna. ‘Son grupos más favorecidos y que han recuperado de manera más rápida su capacidad de pago’, señala.

Poca oferta

Herrera también observa una escasez de oferta de departamentos, impulsada por la alta demanda de vivir en la comuna. ‘Como hay pocas unidades chicas (de entre 40 y 45 metros cuadrados), los dueños de las viviendas han optado por generar un incremento en el precio de las propiedades que quedan disponibles, que son las más grandes’, comenta. La superficie promedio de la oferta de arriendo en Las Condes es de 100 metros cuadrados (de tres dormitorios y dos baños) y durante el tercer trimestre de 2021 se publicaron 1.272 unidades, frente a las 5.220 unidades del mismo periodo de 2020.

Vitacura, con unidades de 170 metros cuadrados en promedio, tuvo una oferta de 334 departamentos y 1.208 en 2020. En tanto, Lo Barnechea ofreció solo 116 departamentos, con 175 metros cuadrados de superficie promedio, mientras que el año anterior tuvo 484 unidades disponibles. Respecto a quienes arriendan en estos sectores, Herrera dice que mayoritariamente son hijos de personas que viven en estas comunas y que hoy no pueden pagar un dividendo; entonces, la chance es arrendar cerca de su núcleo. También familias pequeñas. ‘Por regla general, los arrendatarios son jóvenes profesionales, menores de 35 años y con ingresos significativos. El arriendo nunca es mayor al 25% de sus ingresos’, dice.

Otros mercados

En 2020 todas las comunas registraron importantes bajas en los precios de arriendos por la crisis sanitaria. El análisis de Toctoc también evidencia que al tercer trimestre de 2021 muchas comunas ya normalizaron los valores (son similares a 2019) y ello responde a la reactivación de la vida de las personas. Según sus datos, durante el tercer trimestre de 2020 hubo 27.000 unidades disponibles en el Gran Santiago, mientras que en el mismo periodo de 2021 hubo solo 7.000, lo que demuestra el mayor dinamismo.

La comuna de Santiago aún no se recupera y según Herrera, se debe al poder adquisitivo de las familias del segmento C2 y C3. ‘Esas familias todavía no logran recuperar el poder adquisitivo, pese a todas las transferencias del Estado. Y como la gente no puede pagar arriendos caros, los arrendadores no han querido subir los valores. Si lo hacen, la vacancia sería muy alta’, analiza.

Fuente: LUN

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