Al comprar una propiedad, no siempre el valor de venta coincide con la tasación que ordena siempre el banco para los créditos hipotecarios. Una persona puede firmar una promesa de compraventa por 2.000 UF, pero si el banco dice que esa vivienda cuesta menos, el comprador tendrá que poner esa diferencia de su bolsillo. O en el peor de los casos, puede no asumir el compromiso de la compraventa y tenga que pagar la multa por incumplir este contrato.

Francisco Calderón, gerente general de la empresa Brokes Digitales, explica que las entidades financieras recurren a las tasaciones profesionales para asegurarse de que si en algun momento la deben vender -por ejemplo, porque el deudor dejó de pagar el dividendo- al menos obtengan 70% o 80% del valor de la tasación.

Lucrecia Salim, fundadora de Finfit, complementa que los valores de las tasaciones pueden variar entre un banco y otro, pudiendo haber algunas entidades más estrictas.

“La propiedad que se está comprando va a constituir la garantía con la que se quede el banco”, argumenta.

Añade que estas situaciones se suelen dar generalmente en propiedades usadas y no tanto en nuevas.

“En propiedades usadas influyen distintos criterios. El dueño puede decir que su departamento vale más porque remodeló la cocina o porque mejoró la calidad de las terminaciones. Pero para el tasador no necesariamente implica un mayor valor”, agrega.

María Paz Sanhueza, broker owner de Re/ Max, señala que estas diferencias se generan porque pudo haber un cambio en las condiciones de mercado, o bien, se fijó un precio sin una correcta evaluación.

“Quizás una persona bajó el precio de su propiedad. El tasador recoge muestras de publicaciones de los diferentes portales para lograr un valor promedio de la propiedad”, explica.

La salida

Sanhueza señala las dos salidas para este problema: pedir una verificación o una retasación de la propiedad.

“Son procesos distintos y ambos se pueden solicitar en el mismo banco. Si se hace una nueva tasación, hay que pagar un costo adicional. No es conveniente que la haga el mismo banco puesto que se aplicarán los mismos criterios (y seguramente tenga el mismo resultado). Si lo hace con otra entidad financiera o con alguna empresa tasadora, podrían evaluarlo de manera diferente. En el caso del rejauste (o verificación), se solicta al banco que reevalúe la tasación. Esta diligencia no adiciona nuevos cobros”, sostiene.

¿Es viable?

-Sí, hasta 300 UF pueden ser negociables con el banco. Todo va a depender del valor de la propiedad. Si hay una diferencia enorme, de entre 400 UF a 1000 UF, por supuesto que hay un desjuste muy importante.

Calderón también llama a apelar en caso de que considere que la propiedad vale lo que dice costar: “Cuando es poca la diferencia, los bancos la aceptan. Pero cuando son más grandes, el cliente debe acatar las condiciones de la compraventa: pagar la diferencia o bien, las multas asociadas”.

¿Es negocio comprar una propiedad que está tasada por menos?

-Si es usada, la tasación bancaria no da y el banco no acepta la apelación, estás pagando un sobreprecio de la propiedad. No la tomaría, salvo que estuviera en un barrio de gran plusvalía proyectada y alta demanda de arriendos. Al invertir en esta mala opción, estás dejando de invertir en otra posible buena inversión. No es un buen negocio.

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Los detalles que miran los tasadores

Teodosio cayo, gerente general de la tasadora Arenas & Cayo, dice que hay factores extrínsecos e intrínsecos que determinan los valores de una propiedad.

Entre los primeros figuran:

  • Unidades comparables: revisan los precios de otras viviendas del barrio
  • Entorno: ven si hay servicios o problemas de seguridad.
  • Locomoción: analizan la accesibilidad del transporte público.
  • Banda de precios: trabajan con una banda con techo, centro y final. “Si es similar al resto de los inmuebles del entorno, probablemente se ubicará en el medio de la banda de precios. Si es mejor, estará en el techo y el valor será más alto”, precisa Cayo.

Entre los factores internos destacan:

  • Metros cuadrados, construidos y totales.
  • Programa: cantidad de habitaciones y dormitorios.
  • Estado del inmueble: si está en buenas o malas condiciones.
  • Antiguedad
  • Materialidad: una mesa de mármol no es lo mismo que una de madera enchapada.

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Fuente: LUN

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